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TIRE SUAS DÚVIDAS
1. Como regularizar um imóvel?
2. Qual o prazo para entrar com o pedido de regularização?
3. É preciso pagar despachante?
4. Quais documentos são necessários para entrar com o pedido?
5. O que fazer se não tiver os documentos necessários?
6. Qual a data limite da construção para requerer a regularização?
7. É preciso planta para regularizar o imóvel?
8. A planta deve ser assinada por um profissional habilitado?
9. Como deve ser a planta? Em que escala deve estar?
10. Quanto custa regularizar?
11. O que é outorga onerosa?
12. Quem deve pagar outorga onerosa?
13. Quanto custa a outorga onerosa?
14. Em quais situações há isenção de outorga onerosa?
15. Como calcular o ISS: sobre a área total ou sobre a área a ser regularizada?
16. Quais edificações estão isentas de pagar as taxas?
17. Para onde vai o dinheiro arrecadado com a regularização?
18. O que é considerado área construída?
19. Como saber se o imóvel está irregular?
20. Como saber se o imóvel está em área de tombamento ou de mananciais?
21. Imóvel em área de risco pode ser regularizado? Como saber se a casa está nessa situação?
22. O que pode ser regularizado?
23. Quais situações não podem ser regularizadas?
24. É possível regularizar um comércio que está irregular?
25. O que acontece se a regularização não for pedida agora?
26. É possível regularizar um apartamento se o prédio não concordar?
27. É possível pedir regularização em condomínio sem a concordância dos vizinhos?
28. O que acontece com quem pediu a regularização em 1994 e ainda não recebeu resposta?
29. Edificações em loteamentos irregulares podem ser beneficiadas pela lei?
Respostas:
1. Como regularizar um imóvel?
Em primeiro lugar é preciso obter o formulário de requerimento de regularização. Ele estará disponível nas Subprefeituras, na Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano (Sehab) e pela Internet.
O requerimento deve ser totalmente preenchido, sem rasuras.
Depois, é preciso ir até a Subprefeitura ou até a Sehab para pegar as guias de recolhimento das taxas de expediente (R$ 20,00) e de regularização (R$ 2,90 por m² a ser regularizado). Nos casos em que houver cobrança do ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza), o carnê para pagamento será encaminhado posteriormente.
Depois de pagas as taxas, o proprietário do imóvel deve protocolar o pedido na Subprefeitura em que o imóvel está localizado (para imóveis com menos de 500m² de área construída ou se for residência unifamiliar- R1, residências geminadas - R2-01 ou casas superpostas com qualquer área- R2-03).
Se o imóvel tiver mais de 500m², o protocolo deve ser feito na Sehab (Rua São Bento, 405, Centro).
2. Qual o prazo para entrar com o pedido de regularização?
O proprietário tem até o dia 24 de novembro de 2003 para entrar com o pedido de regularização. O prazo, antes definido até dia 24 de setembro, foi prorrogado por mais 60 dias.
3. É preciso pagar despachante?
Não é necessário contratar despachante. O próprio munícipe pode preencher os requerimentos e levar plantas e documentos até a Subprefeitura ou a Sehab.
No caso de construções com área total construída igual ou maior que 500m², as plantas precisam ser assinadas por profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações, dentro das competências de cada profissional.
4. Quais documentos são necessários para entrar com o pedido?
Depende da área total construída do imóvel. Veja a seguir os documentos necessários para cada tipo de edificação:
Edificações com até 150 m² de área construída total:
A) Se a área construída já constar no cadastro de IPTU, a regularização será automática, não sendo necessário entrar com o pedido de regularização;
B) Caso o proprietário queira ou tenha que requerer a regularização, o processo é simplificado. Ele terá que apresentar:
1. requerimento de regularização, que poderá ser obtido na Sehab, nas Subprefeituras ou pelo site da Prefeitura (www.prefeitura.sp.gov.br/regularizacao);
2. cópia do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ano 2002, do imóvel;
3. duas (2) vias de planta simplificada, demarcando a área construída existente a ser regularizada e a existente regular, se houver;
4. cópia de documento que comprove a propriedade ou a posse do imóvel. Por exemplo: escritura, compromisso ou promessa de compra, venda ou cessão, recibo de pagamento total ou parcial de aquisição, entre outros, desde que comprovada a origem do lote através do Registro de Imóveis.
No caso de edificações de usos que não sejam o residencial, também é necessária a apresentação do comprovante de pagamento da taxa de regularização.
Edificações com mais de 150 m² de área construída total:
1. requerimento de regularização, que poderá ser obtido na Sehab, nas Subprefeituras e pela Internet (www.prefeitura.sp.gov.br/regularizacao);
2. cópia do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano, ano 2002) do imóvel;
3. comprovante de pagamento das seguintes taxas:
a) taxa de expediente (R$ 20,00);
b) taxa específica para regularização relativa a área a ser regularizada no valor de R$ 2,90/m²;
4. cópia de documento que comprove a propriedade ou a posse do imóvel. Por exemplo: escritura, compromisso ou promessa de compra, venda ou cessão, recibo de pagamento total ou parcial de aquisição, entre outros, desde que comprovada a origem do lote através do Registro de Imóveis;
5. "peças gráficas" - plantas e cortes da edificação, em 2 (duas) vias. Devem ser fiéis à situação existente e identificadas as partes a regularizar e as partes existentes já regulares, quando houver;
6. cópia de documento que comprove a regularidade da construção existente, se houver, expedido até 15 de abril de 2003;
7. demais anuências e aprovações.
Edificações com mais de 500 m² de área construída total:
São necessários os mesmos documentos do item anterior, sendo que as "peças gráficas" deverão ser assinadas por profissional habilitado.
5. O que fazer se não tiver os documentos necessários?
Esses documentos poderão ser apresentados num segundo momento, atendendo a um comunicado da Prefeitura. No entanto, isso significa atraso na análise do pedido.
6. Qual a data limite da construção para requerer a regularização?
As construções devem estar concluídas até, no máximo, 13 de setembro de 2002 (data de aprovação do Plano Diretor).
7. É preciso planta para regularizar o imóvel?
Sim, em todos os casos são necessárias duas vias. Nos desenhos é preciso identificar a parte a regularizar e a parte existente já regular, quando houver.
Para edificações com até 150m² a planta pode ser simplificada, sem a exigência da assinatura de um profissional habilitado.
Para edificações com mais de 150m² e menos de 500m² são necessárias plantas baixas e cortes..
Para edificações com 500m² ou mais é necessário que as plantas sejam assinadas por profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações - dentro das atribuições de cada um).
8. A planta deve ser assinada por um profissional habilitado?
Somente será necessária a assinatura de um profissional habilitado na planta em construções com área total construída igual ou maior que 500m². Pode ser um engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações, dentro das competências de cada profissional.
9. Como deve ser a planta? Em que escala deve estar?
A planta simplificada é um desenho da edificação em que o imóvel é visto de cima e deve conter as dimensões das paredes, com sinalização de portas e janelas. Na planta também deve haver a localização do terreno em relação à quadra e um quadro legenda. As áreas a serem regularizadas precisam estar demarcadas.
A escala deve ser de 1:100 (lê-se um para cem, ou seja cada centímetro no desenho equivale a 1 metro real).
10. Quanto custa regularizar?
Edificações com até 150 m² de área total construída:
A) Se a área a ser regularizada já constar do cadastro do IPTU de 2002, a regularização é automática e gratuita
B) Caso o proprietário precise entrar com o pedido, e o imóvel seja de uso residencial ou residencial com comércio ou serviço, somente será cobrada a taxa de expediente para protocolar o pedido (R$ 20,00).
C) Se o imóvel for de uso não residencial, precisa recolher:
1. Taxa de regularização - R$ 2,90 por metro quadrado a ser regularizado;
2. ISS sobre a área a regularizar - R$ 8,35/m²
3. Taxa de expediente - R$ 20,00
Edificações com mais de150 m² de área total construída
1. Taxa de regularização - R$ 2,90 por metro quadrado a ser regularizado;
2. ISS sobre a área a regularizar - R$ 8,35/m²
3. Taxa de expediente - R$ 20,00
Edificações com mais de 500m² ou mais de área total construída
1. Taxa de regularização - R$ 2,90 por metro quadrado a ser regularizado
2. ISS sobre a área a regularizar - R$ 8,35/m²
3. Taxa de expediente - R$ 20,00
4. Outorga onerosa sobre a área excedente à permitida pela legislação de uso e ocupação do solo quanto ao coeficiente de aproveitamento máximo.
11. O que é outorga onerosa?
É uma contrapartida financeira cobrada do proprietário da edificação pelo excesso de área construída, ultrapassando o coeficiente de aproveitamento na zona em que estiver localizado.
12. Quem deve pagar outorga onerosa?
Pagam outorga onerosa as construções com mais de 500m² que tenham infringido o coeficiente de aproveitamento permitido na zona de uso em que o imóvel está localizado.
Clique aqui para consultar os quadros da legislação de uso e ocupação do solo.
13. Quanto custa a outorga onerosa?
O cálculo será feito caso a caso, levando em conta a área excedente e sua localização.
14. Em quais situações há isenção de outorga onerosa?
A outorga onerosa para regularização de edificação não incidirá nas seguintes situações:
a) em conjuntos habitacionais de interesse social;
b) em imóveis próprios das entidades interessadas ou naqueles fornecidos pelo poder público em comodato, cessão ou permissão de uso, destinados ao uso institucional sem fins lucrativos das categorias E1.2, E1.4, E1.5, S1.4, E2.2, E2.4, E2.5 e S2.4, excetuando os que tenham sido dados em locação por meio de instrumento escrito ou não.
E1 - INSTITUIÇÕES DE ÂMBITO LOCAL
- E1.2 - Lazer e cultura
- E1.4 - Assistência social
- E1.5 - Culto
E2- INSTITUIÇÕES DIVERSIFICADAS
- E2.2 - Lazer e cultura
- E2.4 - Assistência social
- E2.5 - Culto
S1 - SERVIÇOS DE ÂMBITO LOCAL
- S1.4 - Serviços sócio-culturais
S2 - SERVIÇOS DIVERSIFICADOS
- S2.4 - Serviços sócio-culturais
15. Como calcular o ISS: sobre a área total ou sobre a área a ser regularizada?
O ISS (Imposto sobre Serviço de Qualquer Natureza) será calculado sobre a área a ser regularizada. A taxa será de R$ 8,35 por metro quadrado. O boleto para pagamento do ISS será encaminhado posteriormente ao endereço incluído no requerimento ou NR (Notificação Recibo). O pagamento do ISS poderá ser parcelado.
16. Quais edificações estão isentas de pagar as taxas?
Edificações residenciais e as com uso misto, nos termos da Legislação de Uso e Ocupação do Solo, desde que permitido na zona de uso, com área construída total de até 150m², localizadas em terrenos com lançamento fiscal para o exercício de 2002 já desdobrado e no qual conste essa área construída. A regularização é automática, independente da solicitação ou de protocolamento do requerimento.
17. Para onde vai o dinheiro arrecadado com a regularização?
Os valores arrecadados com a outorga onerosa serão transferidos para o Fundo Municipal de Habitação (FMH) para a execução de programas habitacionais, como urbanização de favelas.
18. O que é considerado área construída?
Considera-se área construída locais onde houver piso com cobertura. Por exemplo, um corredor lateral com piso só será considerado área construída se estiver coberto. Caso contrário não é considerado área construída.
19. Como saber se o imóvel está irregular?
Uma das maneiras é verificar o campo COD* da guia de IPTU. Se constarem os códigos 31, 32 ou 33, significa que existe alguma irregularidade. Outra alternativa é procurar informações na Subprefeitura.
* esse campo fica no canto inferior esquerdo.
20. Como saber se o imóvel está em área de tombamento ou de mananciais?
Há duas formas: consultar o setor de cadastro da Subprefeitura em que o imóvel está localizado ou o Departamento de Cadastro Setorial (Case), da Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano (Rua São Bento, 405 -24° andar).
21. Imóvel em área de risco pode ser regularizado? Como saber se a casa está nessa situação?
Se a casa estiver sem condições de segurança não pode ser regularizada. Para saber se o imóvel está em local seguro, entre em contato com o Núcleo de Defesa Civil na Subprefeitura em que o imóvel estiver localizado.
22. O que pode ser regularizado?
Serão regularizadas edificações com área construída superior ao permitido ou infrações de recuos, taxa de ocupação ou coeficiente de aproveitamento.
23. Quais situações não podem ser regularizadas?
Não será permitida a regularização de:
- edificações sem mínimas condições de habitabilidade e segurança de uso, como condições de estabilidade, de higiene, de salubridade, de permeabilidade, de acessibilidade, de segurança de uso das edificações e de respeito ao direito de vizinhança.
- usos que não sejam permitidos pela legislação de uso e ocupação de solo em vigor. Por exemplo, se o imóvel estiver localizado em zona estritamente residencial não poderá ser regularizado caso seja destinado a comércio ou a serviço.
- edificações que invadam logradouros (praças, ruas) ou que estejam em terrenos públicos.
- instalações de Central Telefônica, Distribuição de Sinais de TV - DISTV (a cabo), Torre de Comunicações, Estações de Telecomunicações, Torres de Telecomunicações, Antenas de Telecomunicações, Equipamentos de Telecomunicações, inclusive Equipamentos de Radiofreqüência (0 KHz a 300 GHz - zero quilohertz a trezentos gigahertz), Estações de Rádio Celular, Mini-Estações de Rádio Celular e Microcélulas de Rádio Celular, que serão objeto de legislação específica.
24. É possível regularizar um comércio que está irregular?
Sim, desde que o uso (comércio, serviço, instituições) seja permitido na zona em que o imóvel está localizado.
Para saber qual é a categoria de uso do imóvel, consulte o decreto 41.910/02.
Clique aqui para saber quais os usos permitidos, consulte o quadro de zoneamento.
25. O que acontece se a regularização não for pedida agora?
O proprietário que estiver com o imóvel irregular está sujeito a multas e punições previstas no Código de Obras e Edificações. É bom lembrar que só poderá ser elaborada uma nova lei de regularização daqui a 10 anos.
26. É possível regularizar um apartamento se o prédio não concordar?
Pode, desde que o pedido não envolva mudança de fachada ou áreas comuns.
27. É possível pedir regularização em condomínio sem a concordância dos vizinhos?
Sim, desde que o pedido de regularização não envolva aumento de área e fique restrita a sua área privativa. Caso contrário, o proprietário deve obter a anuência do condomínio.
28. O que acontece com quem pediu a regularização em 1994 e ainda não recebeu resposta?
Os proprietários que tenham processos em andamento podem juntar ao processo um pedido para que o processo seja analisado com os parâmetros da nova lei (13.558/03).
Uma vez pedida a análise do pedido antigo à luz da nova lei, o proprietário pode pagar novamente as taxas de expediente e regularização e o processo volta a ser analisado na primeira instância. Se ele não pagar novamente as taxas, o processo prossegue na instância em que estiver.
29. Edificações em loteamentos irregulares podem ser beneficiadas pela lei?
As edificações em lotes pertencentes a loteamentos implantados irregularmente, até 30 de abril de 2000, e com processo em andamento no Departamento de Regularização de Parcelamento do Solo - RESOLO, da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano - SEHAB, poderão ser regularizadas após a emissão do Auto de Regularização do Loteamento. Nesses casos, o pedido deve ser protocolado até 180 dias depois da publicação do decreto.
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